Как принимать квартиру у застройщика

Квартиры от застройщика по умолчанию считаются комфортными и соответствующими современному образу жизни. К сожалению, это не всегда так. Многие владельцы нового жилья обнаруживают несоответствие планировки чертежам из проекта, некачественную отделку и даже текущую канализацию во время приемки. Подобные проблемы устраняются застройщиком бесплатно, если будущий жилец сразу обнаружит нарушение. Однако большинство наших граждан не знают своих прав и исправляют дефекты за свой счет. Для таких дольщиков предназначена эта инструкция.

Виды отделки

Для того, чтобы что-то проверять, надо ориентироваться в типах отделочных работ. Сама отделка бывает:

чистовой;
предчистовой.

Под чистовой подразумеваются финишные отделочные работы. В них входит окрашивание или оклеивание стен обоями, укладка плитки и напольных покрытий, отделка потолков, установка дверной фурнитуры, прокладка коммуникаций, монтаж сантехники и прочие задачи.

Предчистовая отделка — это только подготовка к чистовым работам. Ее также называют whitebox. В этом случае застройщик возводит перегородки, выравнивает потолки и стены, проводит отопление, делает электрическую разводку, монтирует подоконники, подводит к квартире водопровод и канализацию. Перечисленные работы тоже называются отделкой квартиры, но результат не всегда соответствует ожиданиям дольщика. Поэтому надо внимательно изучать договор, чтобы грамотно оценивать качество услуг.

Если в документе прописана предчистовая отделка, вы не вправе требовать от застройщика выполнения финишных работ.

Подготовительные этапы приемки

К приемке квартиры в новостройке нужно подготовиться заранее, чтобы не допустить ошибок. Обязательно просмотрите договор долевого участия. В нем прописывается тип отделки, установленная сантехника и электрооборудование. Также в этом документе указывается площадь жилья.

Время и запись

Застройщики предпочитают самостоятельно назначать время приемки и выделяют на каждую квартиру не больше 20 минут. Такой ограниченный срок объясняется сильной загруженностью специалистов и большим количеством квартир, которые надо сдать жильцам (от лица застройщика выступает мастер участка или бригадир субподрядчика). На самом же деле компания специально сокращает время общения с клиентом, чтобы скрыть недостатки строительных и отделочных работ. За 20 минут можно визуально осмотреть жилье, но на выявление дефектов времени уже не останется. В результате дольщик подпишет документы без тщательной проверки объекта.

Поэтому надо заранее договариваться о приемке и требовать, чтобы на вас выделили не меньше часа. При беседе с представителем компании предлагайте дневное время для встречи, так как дефекты лучше проявляются в условиях естественного освещения.

Внимание! Дольщик обязан принять квартиру в течение двух месяцев после получения оповещения от застройщика. Если он этого не сделает, компания сдаст объект в одностороннем порядке. В таком случае предъявить претензии о несоответствии жилья нормам будет сложнее.

Документы

На приемку нужно взять с собой:

Паспорта или другие удостоверения личности всех будущих жильцов квартиры, указанных в договоре на покупку.
Доверенности от будущих жильцов. Если вас будет представлять сторонний специалист, у него тоже должна быть доверенность. В противном случае застройщик откажется сдавать объект. Документ должен быть заверенным у нотариуса, поэтому лучше позаботиться о его составлении заблаговременно.
Договор, подтверждающий участие в долевом строительстве. В этом документе прописываются все характеристики квартиры, которые нужно проконтролировать во время приемки.

Обязательно захватите с собой несколько чистых листов бумаги. Они пригодятся для фиксации дефектов. Также распечатайте план жилья, чтобы отмечать на нем сделанные замеры.

Необходимые инструменты

Вы должны понимать, что застройщик не принесет на приемку инструменты, помогающие выявлять дефекты его работы. Об этом обязаны позаботиться будущие владельцы квартиры. При себе рекомендуется иметь:

Ручку или карандаш для заметок или чертежей. Если объект сдается зимой, лучше взять гелевую ручку, так как она пишет даже в холодную погоду.
Электрическую лампочку со стандартным цоколем Е27. С помощью лампочки можно проверить исправность патронов и ведущей к ним проводки. Если у вас есть светодиодная лампочка, лучше взять ее. Светодиоды не сильно нагреваются, в отличие от ламп накаливания.
Строительный уровень. Лазерный прибор выдает более точный результат, но подойдет и обычный механический уровень. Вам пригодятся две модели. Одна должна быть длиной 2 метра для проверки стен и полов, другая — до 60 см. Это устройство поможет вам проконтролировать геометрию окон, а также правильность монтажа радиаторов отопления и подоконников.
Жирный маркер для выделения неровностей и других дефектов.
Рулетку для измерения площади помещений. Если у вас есть лазерный дальномер, удобнее будет использовать его вместо рулетки.
Отвертку-индикатор для тестирования розеток. Вместо отвертки можно взять патрон со шнуром и вилкой. Сначала проверьте патроны в квартире при помощи лампочки, потом вкрутите эту же лампу в свой патрон с вилкой и протестируйте розетки.
Линейку-угольник для измерения углов. Стены должны сходиться под углом 90 градусов. Оптимальной для таких измерений считается линейка формата 60 х 40 см. Можно использовать и более короткий столярный инструмент, но он выдаст немалую погрешность, так как стены возле угла чаще всего имеют изогнутую форму.
Небольшую стремянку для вкручивания лампочек под потолком и проверки вентиляции. Вместо стремянки проще взять складную табуретку.
Смартфон с заряженной батареей. На смартфоне можно использовать фонарик для подсветки проблемных мест и калькулятор для вычислений. Также вам пригодится камера для фиксации дефектов.

Необходимые инструменты при приемке квартиры

Большинство из этих инструментов можно найти у себя дома или попросить у друзей. Обязательно возьмите крупный пакет для личных вещей. В новой квартире пока еще нет вешалки и мебели. Вы рискуете испачкать вещи, если будете заниматься измерениями в пальто или куртке. Также надо взять бахилы, чтобы защитить обувь от строительной пыли.

Что проверять при приемке квартиры

Во время проверки надо рассматривать все ключевые особенности жилья. От них зависит комфортность проживания и предстоящие расходы.

Документы и площадь квартиры

В договоре указывается площадь квартиры, которая должна соответствовать реальной. Вам нужно самостоятельно измерить длину и ширину помещений, после чего вычислить площадь на калькуляторе. Если расхождения с договором незначительные, погрешность можно не учитывать (в документе указываются размеры допустимых отклонений). Если же площадь намного меньше заявленной, можно требовать компенсацию. Иногда размеры жилья превышают прописанные в документе характеристики. В таких случаях застройщик имеет право потребовать компенсацию от дольщика.

Компания также обязана предоставить будущему владельцу жилья пакет документов, в который входят следующие бумаги:

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Подтверждение присвоения адреса.
Паспорта на все счетчики, окна и входную дверь.
Акт, подтверждающий ввод в эксплуатацию инженерных сетей.
План объекта по этажам.
Заключение, гарантирующее соответствие жилья ТТР и документации из проекта.

Представитель застройщика может не принести перечисленные бумаги с собой на приемку квартиры. Поэтому документы нужно потребовать заранее в офисе компании.

Стены

Все стены внутри помещений проверяются на отклонение от вертикальной плоскости и на гладкость поверхностей. Отклонение от вертикали больше 3 мм на каждый 1 кв. м — это серьезный недостаток. Его устраняют при помощи штукатурки по маякам.

Что касается плоскости поверхности, то она тоже проверяется уровнем на отсутствие волн. Неровности особенно заметны в следующих местах:

возле дверных проемов;
на границе примыкания плинтуса к стене;
на линии стыка стены с потолком;
в области электрических розеток.

Неровности штукатурки вокруг дверных проемов и розеток приводят к появлению щелей между электроприборами, наличниками и стеной. Также важно проконтролировать высоту дверных проемов. Если она превышает 208 сантиметров, стандартный наличник не подойдет по размерам. Двери надо проверять и на отклонение от вертикали. Криво установленное полотно будет самопроизвольно захлопываться даже при отсутствии сквозняков.

Углы на стыках стен проверяются угольником. Если стены смыкаются не под прямым углом, вы не сможете установить угловые шкафы без зазоров. Не менее важно проверить углы в местах стыков стен с полами и потолками.

После проверки правильности возведения и гладкости стен изучается качество финишной отделки. Обои должны быть наклеены ровно и без заметных стыков. На них не может быть темных пятен и пузырей. Окрашенные стены проверяются лучом фонаря. Если подсветить поверхность под острым углом, на ней проявятся все дефекты. Если стены облицованы плиткой, нужно проверить параллельность швов. Также контролируется качество затирки и отсутствие в ней загрязнений.

Полы

В квартире с чистовой отделкой не приходится проверять цементную стяжку, так как она скрыта под напольным покрытием. Но качество монтажа этого покрытия надо обязательно проконтролировать. В первую очередь проверяется качество монтажа плинтусов. Между плинтусами и стенами не может быть зазоров. Сами плинтусы не должны быть поврежденными или грязными.

Напольное покрытие проверяется, исходя из типа материала. Если это ламинат, нужно исключить зазоры, прогибы и загрязнения. Также покрытие должно быть гладким при проверке рейкой. Максимальный показатель отклонения от горизонтали не может превышать 2 мм на отрезке 2 метра.

Дефекты укладки ламината ощущаются при ходьбе по полу. Если покрытие вибрирует или скрипит, значит под ним неровная стяжка. При сильных перепадах высоты пазы элементов могут сломаться под весом мебели или жильцов. При незначительных отклонениях от горизонтали ламинат промнется в течение нескольких недель. Поэтому лучше сразу снять покрытие и выровнять стяжку.

Для полов из керамической плитки тоже важно проверить степень отклонения от горизонтали. Перепады не должны превышать 4 мм. Покрытие нужно тщательно изучить визуально, чтобы исключить отбитости элементов, кривые швы, различия в оттенках, некачественную или загрязненную затирку. Плитка не должна издавать глухой звук при простукивании. Это признак пустот под покрытием.

Независимо от типа материала, надо проверить качество прилегания покрытия к трубопроводам. Отверстия должны быть аккуратно обработанными и без дефектов.

Окна, балконы, лоджии

При проверке окон уделяется внимание оконным проемам и установленным в них блокам. Проемы измеряются на отклонения от горизонтали и вертикали. Погрешность не должна быть больше 4 мм на 1 м. Если проемы создавались застройщиком без уровня, отклонения будут более существенными. В таких условиях запрещено устанавливать оконные рамы.

Все блоки в окнах, на балконе и лоджии тестируются на качество. Они должны:

открываться без затруднений;
надежно фиксироваться при откидывании створки;
не заедать;
не пропускать воздух.

Герметичность блоков зависит от качества запенивания щелей и целостности уплотнительных резинок. Обнаружить дефекты можно при помощи зажженной свечи. Поднесите пламя к окну и понаблюдайте за его поведением.

Также надо проверить качество установки отливов и состояние подоконников. Уделите внимание состоянию пластиковых рам. На их поверхности могут быть трещины или другие повреждения, появившиеся во время грубой транспортировки. Поэтому защитную пленку лучше сразу снять, чтобы можно было осмотреть пластик.

Потолок

Проверка потолка в квартире с отделкой включает в себя осмотр на отсутствие протечек и на качество нанесения отделочных материалов. Если поверхность окрашена, она должна быть гладкой, без наплывов краски, трещин и видимых стыков между плитами перекрытий. Если установлен натяжной потолок, надо оценить качество монтажа. Признаки неправильной установки:

провисания, разрывы, царапины, грязь и складки;
проступающие сквозь полотно конструкции, расположенные над натяжным потолком (например, за полотном могут быть скрыты трубы или электропроводка);
зазоры в местах прилегания материала к стенам и трубам.

При обнаружении этих дефектов можно смело предъявлять претензии застройщику.

Вентиляция

Особое внимание надо уделить качеству вентиляции, ведь от него зависит здоровье жильцов. Неработающая вентиляционная система приведет к появлению неприятного запаха, конденсата на поверхностях и плесени в туалете и ванной. Для проверки вентиляции нужно приоткрыть окна и поднести к вытяжке лист бумаги (или зажечь свечу). Если лист прилип, значит тяга есть. При отсутствии тяги нужно требовать устранения проблемы, так как вы не сможете прочистить забитую вентиляционную шахту своими силами.

Электрика

До въезда жильцов электричество отключается на общем щитке, поэтому нужно попросить представителя застройщика подключить электроэнергию. Вам надо проверить:

Работу патронов с использованием собственной лампочки.
Исправность розеток при помощи патрона с лампой и вилкой.
Работу электрической плиты и другого оборудования, установленного по договору.

Водоснабжение и канализация

При проверке водопровода, канализации и установленной сантехники в первую очередь обращают внимание на отсутствие протечек. Но это не единственный признак правильно проведенных работ. О качестве монтажа вам расскажут следующие факторы:

Отсутствие зазоров между трубами и перекрытиями.
Наличие гильз вокруг труб в местах прохождения сквозь стены и перекрытия. Гильзы из металла или полимера должны быть толще трубы на 0,5-1 см. Пространство между гильзой и трубой заполняется устойчивым к воде и огню материалом.
Работающие вентили и смесители без следов коррозии.
Уклон 1-2 сантиметра на 1 м для канализационной трубы толщиной 11 см. Для трубы диаметром 5 см потребуется уклон 3 см на 1 м. Несоблюдение этих требований приводит к засорам.
Расстояние от напольного покрытия до бортика раковины 85 см, а до края ванны — 60 см.

Акт приемки квартиры: можно ли подписывать?

Если вы обнаружили дефекты во время приемки, можно не подписывать акт и потребовать у застройщика переделать недобросовестно выполненную работу. В таком случае компания будет обязана устранить недостатки в течение 45 дней.

Бывают ситуации, когда нужно срочно въехать в жилье, но при отказе от подписания акта застройщик не выдает ключи. Для подобных случаев тоже есть решение. Вам можно подписать акт с одновременным составлением дефектной ведомости. Параллельно подается заявка на устранение дефектов. После этого вы сможете сразу получить ключи от квартиры, а застройщик все равно будет обязан устранить недостатки в течение 45 дней.

Перед въездом в новое жилье вам предложат подписать акт приема-передачи. Это законное требование, но нужно внимательно ознакомиться с документом. Компания может написать в акте, что у вас нет претензий к жилью. Эту фразу надо обязательно удалить из документа.