Как сделать ремонт арендуемого офиса 

Согласно договору аренды владелец помещения предоставляет арендатору недвижимость во временное пользование на договорной основе – одним из условий соблюдения договора является обеспечение сохранности арендованного помещения (ст.606 ГК РФ). Несмотря на понятные, на первый взгляд правила аренды, на практике часто возникают спорные ситуации, одной из которых является выполнение капитального и текущего ремонта помещения, взятого в аренду.

Виды ремонта офисных помещений

• Текущий – подразумевает проведение мелкого ремонта: заделка трещин, устранение повреждений стен и дверных проемов, электрики и освещения.
• Капитальный – данный вид ремонта включает в себя замену окон, дверей, монтаж домофона, обустройство входной группы и уличной территории.

Занимается проведением капитального ремонта арендуемого офиса арендодатель, за текущий ремонт отвечает арендатор. Согласно правилам Гражданского Кодекса, стороны могут перераспределить обязанности по взаимному согласию – на сегодняшний день в ГК нет разграничения капитального и текущего ремонта. Заказать ремонт и отделкк офисов в Москве.

Капитальный ремонт

Требуется при появлении признаков естественного износа помещения. В процессе работ восстанавливается целостность здания или помещения, а также его несущих элементов. Согласование условий о проведении капитального ремонта требует особого внимания от каждой из сторон, ведь проведение восстановительных работ требует большого количества финансовых затрат, при этом во время ремонта объект аренды нельзя будет использовать по назначению.

Текущий ремонт

Проводится в целях подержания арендованного объекта в надлежащем состоянии, а также для предотвращения преждевременного износа помещения. Не требует больших финансовых и временных затрат, однако при заключении договора аренды требуется детально проработать все условия по проведению текущего ремонта – арендатор в этом случае может получить освобождение от оплаты арендных платежей на определенный период, а владелец объекта имеет возможность продолжать эксплуатацию помещения после окончания сроков аренды.

Особенности ремонта в арендуемом офисе

При заключении договора аренды арендодатель предоставляет помещение в состоянии, пригодном для ведения бизнеса арендодателя, и рассчитывает получить его обратно по истечении срока договора также в нормальном состоянии. Арендодатель же рассчитывает на то, что ему не потребуется нести дополнительные расходы на содержание и ремонт помещения. Однако длительная аренда редко обходится без ремонта. И чтобы не понести излишние расходы и не ввязываться в судебные тяжбы между сторонами, нужно знать о некоторых нюансах.

Компенсация расходов на ремонт

Все условия аренды, в том числе проведение ремонта, должны быть прописаны в договоре. В подавляющем большинстве случаев ремонт возможен только с согласия арендодателя.

Ремонт, в результате которого произошли неотделимые улучшения помещения, увеличивает стоимость аренды, что логично. Иногда арендаторы делают очень хороший, дорогостоящий ремонт, вкладывают в него большие деньги, изменяют планировку, значительно улучшают техническое состояние. Офис с таким ремонтом объективно стоит больше. При этом стоит понимать, что необходимости делать именно такой масштабный ремонт не было, так как офис находился и так в пригодном для использования состоянии.

Если по каким-то причинам арендатору этот ремонт необходим, об этом необходимо обязательно договориться с арендодателем. Последний, в свою очередь, может компенсировать арендатору расходы после завершения договора. Или же может засчитать стоимость проведенного ремонта в счет арендной платы.

Если же договоренности не было, расходы арендатору не возмещаются даже в случае досрочного прекращения договора аренды по любым причинам. Судебная практика на стороне арендодателей, которые о проводимом ремонте не знали и смету на его проведение не согласовывали.

Если расходы на ремонт существенные, имеет смысл согласовать с собственником помещения проект и смету. Согласование должно быть в письменном виде и с надлежащим оформлением. Только в таком случае можно получить компенсацию.

Но такое условие невыгодно арендодателю. Поэтому во многих договорах есть пункт, что арендодатель не будет возмещать расходы на неотделимые улучшения или снижать арендную плату за их счет. Это законно.

Кто делает капремонт?

Гражданское законодательство обязывает производить капительный ремонт арендодателя. Но в договоре эта обязанность может быть возложена на арендатора. При заключении договора и осмотре помещения нужно обратить внимание на техническое состояние, чтобы понять, потребуется ли ему капремонт. Если в договоре прописано, что капитальный ремонт производит арендатор, то при прорыве труб и затоплении подвала оплачивать это придется именно арендатору.

Как избежать дополнительных расходов на ремонт

Арендодатель предоставляет офис в состоянии, пригодном для ведения бизнеса. В договоре должно быть прописано, как помещение будет использоваться как офисное. Помещение должно передаваться с оформлением акта. Арендатор обязан осмотреть офис, оценить его состояние. Если обнаружены каким-либо недостатки, их необходимо записать в акте. Арендодатель при этом может устранить недостатки или сделать скидку на арендную плату. Также возможна договоренность о том, что ремонт сделает арендатор, а арендодатель компенсирует расходы.

Если же при осмотре помещения и составлении акта арендатор не указал на недостатки, то арендодатель не несет за них ответственность. И все расходы по их устранению ложатся на арендатора. Но это касается только видимых недостатков. Например, договор заключали летом, а весной крыша начала протекать из-за таяния снега. Этот недостаток – скрытый. Его можно предъявить арендодателю и потребовать устранения за его счет.

Подводя итог, следует сказать, что любые действия, связанные с ремонтом арендуемого офиса, необходимо оформлять документально. Все условия должны быть прописаны в договоре, а состояние офисного помещения – в акте приемки.